Хапремонт
- Подробности
- 3437
- 17.03.2016
- Петр СВОИК, экономист, кандидат технических наук
Страсти по оплате капитального ремонта жилых домов из России перекинулись в Казахстан
Казахстанцы нет-нет, да и находят в своих платежках за ежемесячные коммунальные услуги дополнительную графу с обязательными взносами на капитальный ремонт. Какие-то КСК пытаются собирать эти деньги, какие-то – нет. Какие-то жильцы привычно послушно платят, возмущаясь или молча, какие-то – элементарно вычеркивают эту строчку, и за это их пока к ответственности вроде бы не привлекают.
Между тем Закон «О жилищных отношениях» еще с 2012 года установил (ст. 31 п. 8), что орган управления объектом кондоминиума обязан открывать текущий счет, на который перечисляются взносы собственников квартир на содержание и текущий ремонт общего имущества. Плюс кондоминиумы должны иметь отдельный сберегательный счет, на котором накапливаются обязательные отчисления жильцов на капитальный ремонт. Узаконен и порядок определения этих отчислений: их величина устанавливается общим собранием участников кондоминиума, но не менее 0,02 МРП на один квадратный метр ежемесячно (сейчас это 42 тенге).
Закон как бы надо выполнять, и жилищные инспекции как бы требуют с КСК – давайте выполняйте. И те как бы пытаются, но не дружно и не уверенно. Положение, одним словом, промежуточное, установленная законом обязательность сама получается с приставкой «как бы».
Ниже мы попытаемся посоветовать, как себя вести, если увидите в квитанции сборы на капремонт. Начнем же с объяснения, откуда вообще «ноги растут».
Сообщаю сразу – из России. Казахстанское жилищное законодательство есть во многом калька с российского, и реальное положение в ЖКХ – тоже калька. Но там насчет сборов на капремонты – жестче, и сейчас объясню почему.
Российский Жилищный кодекс (как и у нас) определяет, что содержание общедомовой собственности – подъездов, крыш, подвалов и придомовой территории – обязанность жильцов. Что, в общем-то, правильно – если каждый собственник элементарно обязан убирать, а когда надо и ремонтировать свою квартиру, то все они вместе должны делать то же самое относительно всего дома.
Более того, на случай, если попадется такой нерадивый жилец, которого никак не уговорить вкладываться в общее дело, государство-законодатель предусматривает эдакую принудительную справедливость: достаточно общему собранию жильцов принять решение о размере «целевых» на текущее содержание домового хозяйства и о размере накопительного сбора на капитальный ремонт – все жильцы обязаны это делать. Включая и тех, кто голосовал против.
Если, конечно, общее собрание жильцов проведено при наличии кворума и соблюдении других уставных процедур. И с таким еще важным юридическим уточнением: все вышесказанное относится к тому случаю, когда общий для всех жильцов дом – кондоминиум. То есть имущественный комплекс, в котором квартиры или помещения принадлежат их хозяевам на правах частной собственности, а общедомовое имущество – также их совместная собственность, долевая и неделимая.
Но тут вот как раз и случилась закавыка – и в Казахстане, и в России. Квартиры-то власти в рыночной суете середины 90-х в собственность тогдашним квартиросъемщикам передали, а вот общедомовое имущество – нет. И масса советских еще многоэтажек так с тех пор и пребывает в «транзитном» состоянии – это не кондоминиумы, а не имеющие специального юридического определения гибриды из приватизированных квартир и неприватизированных собственно домов и их территорий.
Но черт с ним – с юридическим оформлением: если государство, пусть и в нарушение собственных законов, в одностороннем порядке сняло с себя обязанности собственника и переложило на самих жильцов заботы о подметании территории, мытье подъездов, ремонте кровель и осушении подвалов, никуда не денешься – надо делать и платить самим.
Но тут вот еще и другая закавыка, которую власти, казахстанские и российские, в той же приватизационной рыночной суете сами же и организовали. Это – отсутствие того самого субъекта, юридического или хотя бы просто существующего в натуре, который и должен бы заботиться о содержании данного конкретного дома, собирать с жильцов взносы и понуждать к общим платежам нерадивых.
Теоретически по закону – да, каждый отдельный дом должен иметь свой собственный орган управления – кооператив собственников квартир по нашей терминологии и товарищество собственников жилья – по российской. Но практически наши КСК сразу оказались «многодомными» – в кризисной спешке жилищно-коммунальной реформы 1996 года в «кооперативы собственников квартир» были просто перерегистрированы прежние советские домоуправления, охватывающие по нескольку десятков, а то и сотен домов. С тех пор они сильно разукрупнились, но все равно остаются не годными ни для каких конкретных дел образованиями, на которых плюнули и жильцы, и власти.
В России же реформа ЖКХ, с точки зрения создания самостоятельной юридической и практической субъектности ключевой единицы городского жилого фонда – каждого отдель-ного многоквартирного дома, была проведена почти столь же бестолково и безответственно, как и у нас. У них ТСЖ где-то есть, где-то нет – примерно как у нас кондоминиумы, власти это сильно не волнует. Но (внимание!) вот как раз за аналоги наших «многодомных» КСК – управляющие компании там власти уцепились крепко.
Еще бы – это большие денежные потоки, да еще с двух сторон. С одной стороны, жильцам через ТСЖ ли, напрямую ли приходится платить этим самым управляющим компаниям («коммунальщикам» – как их клянут-именуют в многочисленных сюжетах на российском телевидении). С другой – государство через муниципальные, региональные и даже федеральные программы тоже выделяет деньги на ЖКХ.
Вот в этом и состоит разница: если наши председатели КСК тихо-мирно осваивают «целевые» от подведомственных домов, им хватает, а больше с них никто ничего не спрашивает, то управляющие компании в России цепко держат в руках городские власти. Где – напрямую, где – опосредовано. В Москве, например, это сеть государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Они действуют на основании договора, который подписывают собственники домов на общем собрании. (Как такие собрания организуют – понятно.) И таких домов в городе большинство.
В результате российский жилец, особенно в крупных городах, взят в плотные клещи: есть в этом доме ТСЖ, нет ли, а только положенные по закону и «целевые», и «ремонтные» – отдай. Потому что всегда найдется тот, кто в этих деньгах конкретно заинтересован. В той же Москве, например, взносы на капремонт определены размером 15 рублей с 1 кв. метра, причем если ТСЖ нет, и нет его отдельного счета, то деньги уходят в региональный Фонд капитального ремонта. Этот фонд, собирающий деньги со всего города в общую «кубышку», оплачивает ремонтные работы в объемах, установленных городской программой капремонта. Важно, что по закону фонд вправе тратить деньги жителей одного дома на ремонт дома совсем другого, поскольку поступивший на счет платеж уже не является «коллективной собственностью», а принадлежит фонду.
Это, кстати говоря, вызвало сейчас довольно большую бучу, причем на уровне Конституционного суда. Так, Генеральная прокуратура РФ признала, что взносы на капитальный ремонт могут нарушать Конституцию, поскольку в соответствующей норме Жилищного кодекса нет объемов и сроков распоряжения собранными деньгами и гарантий их возврата собственникам. Впрочем, она же этот отзыв и отозвала с учетом «необходимости дополнительной проработки вопроса».
Короче, в России проблема ремонта жилого фонда и средств для этого потихоньку накаляется.
У нас же – все тихо. А все потому, что между нормой об обязательности взносов на капремонт стоят наши КСК, которые никому не нужны, и с которых с любой стороны никакого спроса нет. И которые – главное! – сами не торопятся собирать с жильцов хоть что-то сверх привычно отработанной схемы. Справедливо опасаясь напомнить о себе и своей бесполезности.
И государство, со своей стороны, споткнулось о те же КСК. Правительство долго разрабатывало и, наконец, утвердило «Программу модернизации ЖКХ на 2011 – 2020 годы», в которой были предусмотрены массовое обновление и термомодернизация жилого фонда за счет стартового бюджетного финансирования, с последующими выплатами жильцов. Эти ремонты довольно резво стартовали, но быстро выдохлись, и сейчас о них даже не вспоминают. И суть даже не в нехватке денег, а в отсутствии той самой подомовой субъектности и совершенной бесполезности «многодомных» КСК, через которых ничего путного сделать невозможно.
Вообще, поразительно, насколько по многу раз за все эти годы смененные должностные лица власти, ответственные за ЖКХ, дружно не понимали и не понимают главного: при неработоспособной схеме управления жильем все остальное – тоже неработоспособно, и даже самые замечательные планы – неосуществимы.
И еще одно наблюдение перед обещанными советами – о самой сути обязательности отчислений на содержание жилья и капремонт. Это – как и обязательные пенсионные отчисления – как бы такое отеческое принуждение со стороны государства-попечителя. Граждане, дескать, не всегда разумны, когда молоды – не откладывают на пенсии, пока живут в новом доме – забывают копить на будущий ремонт. В принципе, почему бы и нет, при условии, конечно, что вот эта самая принудительная забота со стороны государства сопряжена с должной компетенцией и ответственностью самого попечителя. А у нас как получается: пенсионные отчисления у всех официально работающих, не спрашивая их согласия, бухгалтерии исправно перечисляют, а с элементарной сохранностью средств ЕНПФ (о приумножении вообще помолчим) – большие проблемы, мягко говоря.
Так и с накоплениями на капремонты – обязывающее решение-то принято, а где гарантии сохранности этих средств от инфляции, от элементарного разворовывания или просто непрозрачного и непонятного использования в условиях нынешней бестолковой и неработоспособной системы управления жильем?
Кто будет отвечать за провал еще и такого накопительства – неужели то же правительство, и так же, как оно отвечает за пенсионные накопления?
Отсюда два совета: один для властей, другой для жильцов.
Что до властей, то хорошо бы сделать 101-й антикризисный шаг: создать, наконец, работоспособную систему правления жилым фондом. Двухуровневую, как и положено. На первом – базовом – уровне необходимо организовать правосубъектность каждой отдельной городской многоэтажки в качестве КСК-кондоминиума. Не рассусоливая, разовым правовым и организационным усилием.
На втором – необходимы ответственные управляющие компании, на уровне городских микрорайонов, снабженные всей ремонтной и уборочной мини-техникой, транспортом и связью. С непременным участием городских властей – на условиях государственно-частного партнерства.
Совет жильцам: пока не будет понятной и разумной схемы, не торопитесь с оплатой «ремонтных» – это пока в никуда. Тем более что юридически вы правы – нормы касательно обязательности взносов на капремонт относятся к тому самому КСК-кондоминиуму, которого в вашем доме нет.
А если он есть – другое дело, – сами решайте, на действительно легитимном собрании членов КСК-кондоминиума, сколько денег вам собирать и как их использовать.
